5月27日，由中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )指導，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心實(shí)施的2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究工作研究發(fā)布會(huì )在深圳召開(kāi)。會(huì )上，中物研協(xié)正式發(fā)布《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報告》，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心同期正式揭曉2021中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司20強、2021中國物業(yè)上市公司單項領(lǐng)先企業(yè)以及2021中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)潛力獨角獸榜單。

01

資本市場(chǎng)表現

物企備受資本青睞

上市陣容持續擴大

1.1

資本市場(chǎng)持續火熱，多家物企排隊入場(chǎng)

延續物企上市熱情，上市物企數量創(chuàng )新高。2020年，資本市場(chǎng)物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數再創(chuàng )新高，特別是下半年企業(yè)密集上市，全年共有18家物企成功上市。截止到2021年5月26日，2021年新增4家物企成功登陸資本市場(chǎng)，已上市物企達46家。

數據來(lái)源：中物研協(xié)

遞表熱情持續上漲，多家物企排隊入場(chǎng)。截止到2021年5月26日，有19家物企遞表港交所，同時(shí)，陽(yáng)光智博服務(wù)、長(cháng)城物業(yè)分別于5月17日和19日向中國證監會(huì )遞交申請，擬于香港IPO上市。

表：已遞表物企清單（截止到2021.05.26）

數據來(lái)源：港交所公告、中物研協(xié)

抓住機遇持續儲備能量，企業(yè)發(fā)展潛力無(wú)限。合生活、上海景瑞物業(yè)、中楚物業(yè)、合能生活服務(wù)和海尚海生活服務(wù)等多家物企抓住行業(yè)發(fā)展機遇，立足服務(wù)本質(zhì)，積極開(kāi)展開(kāi)拓市場(chǎng)，持續儲備發(fā)展力量，探尋行業(yè)發(fā)展贏(yíng)利點(diǎn)，企業(yè)的規模及業(yè)績(jì)均持續取得新的提升，符合資本市場(chǎng)入局的基本條件，有潛力和能力沖擊資本市場(chǎng)，預計未來(lái)兩三年在資本市場(chǎng)上或有重大突破。

此外，納入港股通和編制物業(yè)指數將增強物業(yè)板塊的流動(dòng)性及提升市場(chǎng)對物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注。

1.2

3家物企市值過(guò)千億，物業(yè)市盈率較高

從市值方面看，截止到2021年5月18日，45家上市物企市值總額8427.4億元，是其上市首日的2.1倍。碧桂園服務(wù)穩居市值榜首，市值突破兩千億港元（2352.9億港元或1949.8億元人民幣）。恒大物業(yè)和華潤萬(wàn)象生活總市值也均超過(guò)千億量級，分別為1491.9億港元和1008.9億港元（或1236.3億元人民幣和836.0億元人民幣）。

物企受資本青睞，資本市場(chǎng)表現亮眼。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)和滲透性給與其更高的估值想象空間，多家物企總市值一度超過(guò)其關(guān)聯(lián)房企。數據顯示，于2021年5月18日，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)和建業(yè)新生活總市值分別為1949.8億元、412.1億元、319.8億元和71.6億元，高于同期對應關(guān)聯(lián)房企碧桂園、雅生活集團、綠城中國和建業(yè)地產(chǎn)的總市值，分別為1786.9億元、374.6億元、190.4億元和51.9億元。

資本市場(chǎng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的估值顯著(zhù)高于房地產(chǎn)企業(yè)的估值。數據顯示，截止到2021年5月18日，45家上市物企市盈率均值為32.4倍，中位數26.4倍，顯著(zhù)高于同期關(guān)聯(lián)房企的市盈率均值6.4倍和市盈率中位數5.0倍。物業(yè)板塊相對關(guān)聯(lián)房企溢價(jià)超過(guò)5倍。

1.3

全年股價(jià)綜合看漲，物業(yè)板塊跑贏(yíng)大盤(pán)

2020年受疫情影響，各行各業(yè)受到嚴重沖擊。物業(yè)管理行業(yè)憑借輕資產(chǎn)運營(yíng)和疫情期間優(yōu)異表現，贏(yíng)得資本市場(chǎng)青睞，股價(jià)逆勢快速回漲。自2020年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)股價(jià)綜合看漲，上市物企普遍跑贏(yíng)大盤(pán)，截止到2021年5月18日，相較2020年初，物業(yè)板塊股價(jià)漲幅達35.5%，明顯高于恒生指數1.4%的漲幅。

注：為保證數據連續性，以2020年以前的24家上市物企作為樣本進(jìn)行分析。

數據來(lái)源：wind、中物研協(xié)

02

運營(yíng)規模分析

收入面積協(xié)同提速

上市物企分化加劇

2.1

營(yíng)收規模

業(yè)績(jì)快速釋放，高增長(cháng)成行業(yè)常態(tài)

（1）業(yè)績(jì)保持高增長(cháng)，四家物企營(yíng)收超百億

2018年至2020年45家上市物企營(yíng)業(yè)收入總值由704.7億元增長(cháng)至1350.6億元，均值由15.7億元增長(cháng)至30.0億元，復合增長(cháng)率38.4%，上市物企營(yíng)業(yè)收入持續保持高增長(cháng)。以營(yíng)業(yè)收入計，2018年和2019年上市物企在行業(yè)中的市場(chǎng)份額分別為7.8%和9.3%，至2020年市場(chǎng)份額約達到11.4%，上市物企營(yíng)業(yè)收入的集中度持續提升。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

龍頭格局穩固，規模成長(cháng)不逞多讓。2020年上市物企實(shí)現高質(zhì)量增長(cháng)，營(yíng)業(yè)收入均值和增速均值分別為30.0億元和38.6%，分別有13家和17家物企營(yíng)收規模和增速超過(guò)其均值。行業(yè)邁入高質(zhì)量高增長(cháng)發(fā)展階段。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

（2）鞏固基礎物業(yè)服務(wù)發(fā)展優(yōu)勢，圍繞增值服務(wù)探索新的增長(cháng)點(diǎn)

基礎物業(yè)服務(wù)收入占比平穩變化，增值服務(wù)收入增長(cháng)可期。從詳細披露營(yíng)業(yè)收入構成的31家上市物企數據來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)收入仍是物企主要的收入，占比約為62%，社區增值服務(wù)占比約為12%，非業(yè)主增值服務(wù)占比約為20%，其他業(yè)務(wù)收入占比約為6%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

（3）基礎物業(yè)服務(wù)仍是營(yíng)收主要來(lái)源

從詳細披露營(yíng)收結構構成的31家物企來(lái)看，2018年至2020年31家上市物企物業(yè)管理服務(wù)收入均值由11.8億元增長(cháng)至21.7億元，復合增長(cháng)率為36.0%，每年均有超過(guò)30%的增長(cháng)。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

基礎物業(yè)管理服務(wù)仍物企的立足之本。2020年31家上市物企物業(yè)管理服務(wù)收入占總收入的比例在41%至92%之間，均值為60.2%，中位數為60.0%。

（4）社區增值服務(wù)更具消費屬性，想象空間大

社區增值服務(wù)內容多元，經(jīng)營(yíng)方式靈活，成為物企持續發(fā)力的重點(diǎn)，也成為企業(yè)業(yè)績(jì)新的增長(cháng)點(diǎn)。2018年至2020年詳細披露營(yíng)收結構構成的29家上市物企社區增值服務(wù)收入均值由1.8億元增長(cháng)至4.9億元，復合增長(cháng)率為63.8%，每年均接近或超過(guò)60%的增長(cháng)。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

從社區增值服務(wù)收入在總收入中所占的比重來(lái)看，2020年29家上市物企占比在3%至32%之間，均值為13.5%，中位數為12.0%，社區增值服務(wù)對其整體業(yè)績(jì)拉動(dòng)能力不斷增強。

社區增值服務(wù)是物企提升單盤(pán)創(chuàng )收能力的重要抓手，在存量時(shí)代的競爭中對物企發(fā)展起到重要作用。29家上市物企單位面積社區增值收入由2018年的2.78元/（平方米·年）增長(cháng)至4.33元/（平方米·年），復合增長(cháng)率24.9%，單位面積社區增值服務(wù)創(chuàng )收能力持續增強。其中，2020年世茂服務(wù)、綠城服務(wù)和旭輝永升服務(wù)單位面積社區增值服務(wù)收入最高，分別為10.95元/（平方米·年）、8.69元/（平方米·年）和7.77元/（平方米·年）。居民消費升級為社區增值服務(wù)的開(kāi)展帶來(lái)廣闊的空間，社區服務(wù)的深度和廣度驅動(dòng)物企進(jìn)一步挖掘社區資源，實(shí)現業(yè)績(jì)的長(cháng)期可持續增長(cháng)。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

表：部分上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)布局

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

（5）非業(yè)主增值服務(wù)收入受上游房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大

非業(yè)主增值服務(wù)主要是圍繞開(kāi)發(fā)商開(kāi)展增值服務(wù)，受上游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響較大，擁有較強關(guān)聯(lián)房企背景的物企，往往更容易獲得該業(yè)務(wù)的提升。2018年至2020年詳細披露營(yíng)收結構構成的29家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)收入均值由3.6億元增長(cháng)至6.7億元，復合增長(cháng)率為35.8%，2020年受疫情影響，該部分收入增速相較上年出現下滑，但仍保持27.5%的增長(cháng)。其中，恒大物業(yè)（29.2億元）和雅生活服務(wù)（24.9億元）的非業(yè)主增值服務(wù)收入均超過(guò)20億元，在行業(yè)內位居前列。2020年得益于和泓置地集團更多在管物業(yè)達到銷(xiāo)售階段，和泓服務(wù)的銷(xiāo)售協(xié)助服務(wù)得到明顯的提升，非業(yè)主增值服務(wù)收入較上年增長(cháng)208.2%至7948萬(wàn)元。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

從非業(yè)主增值服務(wù)收入在總收入中所占的比重來(lái)看，2020年29家上市物企占比在2%至40%之間，均值為18.6%，中位數為19.9%。案場(chǎng)及協(xié)銷(xiāo)服務(wù)、交付前服務(wù)和前期規劃和設計咨詢(xún)服務(wù)是眾多物企布局的重點(diǎn)方向。

2.2

管理規模：集中度持續提升

規模增長(cháng)為物企競爭核心

（1）管理規模加速擴張，未來(lái)增長(cháng)確定性強

拓規模仍是物企發(fā)展的戰略基礎和主旋律。詳細披露在管面積的39家上市物企，2018年至2020年在管面積總值已由22.9億平方米增長(cháng)至41.2億平方米，在管面積均值由5869.3萬(wàn)平方米增長(cháng)至10575.4萬(wàn)平方米，復合增長(cháng)率34.2%。上市物企市場(chǎng)集中度持續提升，2018年和2019年，39家上市物企在行業(yè)中的市場(chǎng)份額分別為8.2%和9.8%，至2020年市場(chǎng)份額約為12.5%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

2020年，披露合約面積的36家上市物企，總量達到63.5億平方米，同比增長(cháng)28.7%。2018至2020年復合增長(cháng)率28.6%。充足的合約面積是物企未來(lái)規模增長(cháng)的重要保障，為上市物企在管面積的增長(cháng)提供確定性。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

（2）16家物企在管面積超億平方米，兩極分化日益明顯

頭部企業(yè)規模優(yōu)勢集聚，兩級分化日益明顯。2018年至2020年上市物企在管面積超過(guò)1億平方米的企業(yè)分別為8家、10家和16家。

上市物企在管規模分化進(jìn)一步拉大。從披露在管面積的39家上市物企來(lái)看：

2020年，在管面積超過(guò)3億平方米的物企有5家，較上年增加4家；

在管面積在2至3億平方米的物企由2019年的4家減少為1家；

在管面積在在1至2億平方米的物企由2019年的4家增長(cháng)至2020年的10家，在管面積總值達13.6億平方米。更多物企加大規模擴張，在管面積跨越億級大關(guān)；

千萬(wàn)平方米量級的上市物企有19家，在管面積總值達7.0億平方米；

另有四家上市物企在管面積位于百萬(wàn)量級，在管面積總值達到2046.2萬(wàn)平方米。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

從合約面積來(lái)看，2020年碧桂園服務(wù)新增合約面積突破1.36億平方米，不含“三供一業(yè)”的8000多萬(wàn)平方米的管理面積和4000多萬(wàn)平方米的供熱業(yè)務(wù)，碧桂園服務(wù)以8.2億平方米穩居物企合約面積第一，規模達到新高。

合約面積在6至8億平方米出現斷層。保利物業(yè)、恒大物業(yè)、彩生活服務(wù)、綠城服務(wù)和雅生活服務(wù)五家物企合約面積均在5至6億平方米之間；

金科服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)、藍光嘉寶服務(wù)、新城悅服務(wù)和世茂服務(wù)5家企業(yè)的合約面積均處于2至3億平方米；

合約面積在1至2億平方米的企業(yè)有3家；20家企業(yè)合約面積在千萬(wàn)平方米量級，另有兩家企業(yè)在百萬(wàn)平方米量級。

從儲備面積來(lái)看，2020年32家上市物企儲備面積總值為25.0億平方米，較上年凈增3.9億平方米，增速為18.7%。其中，碧桂園服務(wù)儲備面積量最大，達到4.43億平方米，綠城服務(wù)、恒大物業(yè)、彩生活、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)、金科服務(wù)和新城悅服務(wù)儲備面積均超過(guò)1億平方米，未來(lái)兩年企業(yè)規模和業(yè)績(jì)增長(cháng)的確定性較強。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

（3）物企規模拓展打法各有側重，擴張方式多元

① 關(guān)聯(lián)房企資源優(yōu)勢支撐物企規模穩定增長(cháng)

關(guān)聯(lián)房企的資源實(shí)力、操盤(pán)能力、土地儲備量、開(kāi)發(fā)能力和周期等因素對物企規模的擴張具有至關(guān)重要的作用。短期來(lái)看，房企的操盤(pán)面積直接影響物企規模擴張。根據中物研協(xié)數據，2020年操盤(pán)面積排名前20的房企其關(guān)聯(lián)物企中，有13家為上市物企，2家企業(yè)已遞表、1家擬上市。

表：操盤(pán)面積TOP20房企及其關(guān)聯(lián)物企在管面積

數據來(lái)源：企業(yè)年報，克而瑞研究中心，中物研協(xié)

中期來(lái)看，具有房企背景的物企，會(huì )持續受到關(guān)聯(lián)房企的土地儲備量的影響。房企的土地儲備會(huì )在未來(lái)幾年陸續轉化為竣工面積，從而轉化為潛在的物業(yè)管理面積，對物企管理規模擴張的可持續性產(chǎn)生決定性影響。關(guān)聯(lián)房企土儲建筑面積和物企在管面積的比值在一定程度上可以用在衡量物企中期在管面積的增長(cháng)潛力和確定性。2020年總土儲建面前20的房企的關(guān)聯(lián)物企有11家為上市物企，其中，融創(chuàng )服務(wù)、新城悅服務(wù)和碧桂園服務(wù)位居前三，比值分別為1.33倍、0.86倍和0.63倍。

表：2020年部分上市物企及其關(guān)聯(lián)房企在管面積與總土儲面積分布

數據來(lái)源：企業(yè)年報，克而瑞研究中心，中物研協(xié)

② 并購整合加速規?；瘮U張

根據中物研協(xié)數據，自2018年以來(lái)，行業(yè)收購事項及金額均持續提升。2018年至2020年，上市物企典型收并購事項由17家增長(cháng)至54家，收購對價(jià)由12.6億元增長(cháng)至94.3億元，復合增長(cháng)率分別為78.2%和174.0%，行業(yè)并購擴張節奏持續加速。截止到2021年3月31日，上市物企典型并購事項13項，對價(jià)高達95.8億元，已超過(guò)2020年全年對價(jià)金額。

數據來(lái)源：中物研協(xié)

行業(yè)內大型并購邁向常態(tài)化。截止到2021年第一季度，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生四起大規模并購案，包括合景悠活13.2億元并購管理規模大于自身的雪松智聯(lián)科技，恒大物業(yè)15.0億元并購寧波亞太酒店物業(yè)，碧桂園服務(wù)48.5億元并購藍光嘉寶服務(wù)（另一例為非上市物企并購案例：龍湖嘉悅物業(yè)14.4億元并購億達物業(yè)）。行業(yè)競爭格局進(jìn)一步加劇。

表：2020年以來(lái)上市物企大型并購案例（對價(jià)超過(guò)10億元）

資料來(lái)源：中物研協(xié)整理

③ 市場(chǎng)外拓訴求強，第三方在管面積占比提升

從在管面積來(lái)源來(lái)看，2018年至2020年詳細披露來(lái)源的27家上市物企，第三方在管面積均值由1326.5萬(wàn)平方米增長(cháng)至4786.7萬(wàn)平方米，復合增長(cháng)率為90.0%。近三年，第三方面積增速均保持高于85%的增速，明顯高于關(guān)聯(lián)房企的增速（20%-25%）。同時(shí)，第三方在管面積占比加速提升，由2018年的29.8%增長(cháng)至2019年的39.9%，并進(jìn)一步增長(cháng)至2020年的49.8%，與來(lái)源關(guān)聯(lián)房企在管面積的占比基本持平。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

具體來(lái)看，披露詳細在管數據的27家上市物企中，有11家企業(yè)第三方在管面積占比超過(guò)50%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

從長(cháng)期來(lái)看，以服務(wù)品質(zhì)和品牌為支撐的市場(chǎng)化外拓能力決定企業(yè)規模拓展的可持續性，眾多上市物企借助豐富的服務(wù)經(jīng)驗和良好口碑，堅持低成本外拓策略，通過(guò)招投標、戰略合作、合資合作等形式外拓，實(shí)現規模和盈利的可持續增長(cháng)。

表：部分上市物企第三方外拓基本情況

數據來(lái)源：中物研協(xié)整理

④服務(wù)邊界拓寬，非住宅物業(yè)成為物企差異化競爭的關(guān)鍵

2018年至2020年詳細披露在管面積業(yè)態(tài)的26家物企非住宅物業(yè)在管面積由983.1萬(wàn)平方米增長(cháng)至3170.8萬(wàn)平方米，復合增長(cháng)率79.6%，顯著(zhù)高于同期住宅物業(yè)在管面積的復合增長(cháng)率（29.9%）。非住宅物業(yè)在管面積每年增速均保持高位，且高于住宅物業(yè)增速。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

同時(shí)，2018年至2020年，非住宅物業(yè)在管面積的占比由21.1%增長(cháng)至33.8%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

表：部分上市物企在非住宅物業(yè)領(lǐng)域的布局情況

數據來(lái)源：中物研協(xié)整理

非住宅物業(yè)成物企搶灘重點(diǎn)。2020年，26家詳細披露服務(wù)業(yè)態(tài)的上市物企，非住宅物業(yè)占比均值為33.8%，中位數為26.1%，有7家企業(yè)非住宅物業(yè)占比超半數。其中，星盛商業(yè)定位于大灣區領(lǐng)先的商用物業(yè)運營(yíng)服務(wù)供應商，為純商業(yè)物業(yè)運營(yíng)商；興業(yè)物業(yè)致力于為非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理及增值服務(wù)，主要為商用樓宇和政府樓宇兩大非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)提供服務(wù)。此外，卓越商企服務(wù)（70.3%）、時(shí)代鄰里（67.6%）、雅生活服務(wù)（59.6%）、保利物業(yè)（55.9%）和金融街物業(yè)（51.4%）非住宅物業(yè)占比均超過(guò)50%，非住宅物業(yè)逐漸成為其主要服務(wù)業(yè)態(tài)。此外。2020年是世茂服務(wù)在非住領(lǐng)域持續發(fā)力，非住宅物業(yè)占比由2019年的4.2%增長(cháng)至2020年的40.5%，完成10倍的增長(cháng)。

業(yè)態(tài)上補強，并購整合深入非住宅物業(yè)領(lǐng)域。

表：2020年以來(lái)上市物企典型非住宅物業(yè)收并購事項

數據來(lái)源：中物研協(xié)整理

2.3

資產(chǎn)規模：絕對值增速均實(shí)現提升

企業(yè)成長(cháng)性較好

2020年45家上市物企資產(chǎn)總計為2332.7億元，較上年增長(cháng)72.5%。2018年至2020年總資產(chǎn)均值由22.7億元增長(cháng)至51.8億元，復合增長(cháng)率為51.2%，增速均值保持30%以上的快速增長(cháng)。

數據來(lái)源：企業(yè)年報，中物研協(xié)

03

盈利能力分析

盈利結構持續優(yōu)化

利潤水平進(jìn)一步提升

3.1

各業(yè)務(wù)板塊盈利指標數據持續走高

2018年至2020年45家上市物企毛利均值由3.7億元增長(cháng)至8.3億元，凈利潤均值由1.7億元增長(cháng)至4.3億元，復合增長(cháng)率分別為49.9%和58.0%，均保持高速的增長(cháng)；同時(shí)，毛利率和凈利率持續提升，至2020年45家上市物企毛利率和凈利潤均值分別為29.4%和14.3%，分別較上年增加0.9個(gè)百分點(diǎn)和1.9個(gè)百分點(diǎn)；上市物企毛利率提升主要的得益于具有高毛利率的增值服務(wù)的占比提高，成本管控能力的提升和規模效應的顯現，以及科技賦能降低人工成本提升了企業(yè)的運營(yíng)效率等。此外，2020年45家上市物企凈資產(chǎn)收益率為23.6%，較上年下降16.4個(gè)百分點(diǎn)，仍高于同期關(guān)聯(lián)房企凈資產(chǎn)收益率均值17.0%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

各業(yè)務(wù)毛利占比平穩變化，物企盈利結構持續優(yōu)化。從詳細披露各業(yè)務(wù)條線(xiàn)毛利結構的22家上市物企來(lái)看，基礎物業(yè)服務(wù)毛利占比接近半數，為物企盈利的主力。社區增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)占比均約為20%，其他業(yè)務(wù)亦帶來(lái)約10%的毛利貢獻。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

各業(yè)務(wù)毛利率呈現普遍增長(cháng)趨勢，上市物企綜合毛利率在10%至38%之間，至2020年整體毛利率均值約為29.3%。其中，2020年基礎物業(yè)服務(wù)毛利率進(jìn)一步改善，較上年增加4.5個(gè)百分點(diǎn)至24.1%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率增加1.1個(gè)百分點(diǎn)至34.1%，而社區增值服務(wù)毛利率持續高于40%。相較基礎物業(yè)服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)，社區增值服務(wù)毛利率普遍更高，且社區增值服務(wù)更易形成規模效應，在業(yè)務(wù)領(lǐng)域中具有先發(fā)優(yōu)勢。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

3.2

社區增值服務(wù)成為物企盈利增長(cháng)點(diǎn)

基礎物業(yè)服務(wù)是毛利增長(cháng)的主力，社區增值服務(wù)的后勁更強。2020年22家上市物企基礎物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比為57.5%，貢獻了47.4%的毛利。增值服務(wù)以較小的營(yíng)收占比撬開(kāi)更大的利潤空間，尤其是在社區增值服務(wù)方面，2020年22家物企以14.7%的社區增值服務(wù)營(yíng)收占比貢獻22.5%的毛利，社區增值服務(wù)成為物企重要的利潤增長(cháng)點(diǎn)。非業(yè)主增值服務(wù)則以19.8%的營(yíng)收占比創(chuàng )造了23.0%的毛利。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

增值服務(wù)的毛利率遠高于基礎物業(yè)管理服務(wù)。2020年詳細披露各業(yè)務(wù)條線(xiàn)的22家上市物企的物業(yè)管理服務(wù)毛利率范圍在12.3%至34.6%，而增值服務(wù)的毛利率則在25.8%至56.5%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

社區增值服務(wù)的毛利率高于非業(yè)主增值服務(wù)。詳細披露數據的22家上市物企，社區增值服務(wù)的毛利率分布在28.2%至67.3%之間，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率主要分布在20.1%至52.8%之間，除綠城服務(wù)和藍光嘉寶服務(wù)之外，其他企業(yè)的社區增值服務(wù)毛利率均高于非業(yè)主增值服務(wù)毛利率。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

3.3

凈資產(chǎn)收益率普遍高于其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)

2018年至2020年45家上市物企凈資產(chǎn)收益率分別為35.5%、40.0%和23.6%，2020年下滑明顯。同期，其關(guān)聯(lián)房企凈資產(chǎn)收益率均值處于20%以下，上市物企資本回報率普遍高于其關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)。具體來(lái)看，2020年45家上市物企的凈資產(chǎn)收益率處于-40.9%和131.7%的范圍，均值為23.6%，中位數為20.2%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

04

抗風(fēng)險能力分析

運營(yíng)穩健風(fēng)險可控

話(huà)語(yǔ)權現金流增加

4.1

資產(chǎn)負債率低于關(guān)聯(lián)房企，基本可控

上市物企負債率明顯低于關(guān)聯(lián)房企。2018年至2020年45家上市物企資產(chǎn)負債率分別為67.3%、60.6%和45.2%，持續下降，且均低于同期關(guān)聯(lián)房企資產(chǎn)負債率（81.1%、80.8%和79.5%），相較房企，物企的負債較低，財務(wù)風(fēng)險較小。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

2020年45家上市物企的資產(chǎn)負債率處于15.2%至135.0%范圍內，平均值為45.2%，中位數42.9%。其中碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、彩生活等18家物企處于40%至60%這個(gè)較為合適的范圍，資產(chǎn)負債率總體可控。而華發(fā)物業(yè)資產(chǎn)負債率達到135.0%，同比上升65.4個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)負擔較重。

4.2

流動(dòng)比率上升，變現能力和償債能力增強

從短期償付能力上看，45家上市物企流動(dòng)比率由2018年1.64提升到1.68，并于2020年進(jìn)一步逐步提升到2.29，對比同期關(guān)聯(lián)房企1.54、1.45和1.45的流動(dòng)比率，上市物企高于其關(guān)聯(lián)房企，上市物企的資產(chǎn)變現能力和短期償債能力較強。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

具體來(lái)看，2020年45家上市物企的流動(dòng)比率處于0.65至6.56范圍內，平均值為2.29，中位數2.13。近六成的上市物企流動(dòng)比率超過(guò)2。上市物企資產(chǎn)變現能力整體較強，現有貨幣資金足以覆蓋短期債務(wù)，短期償債能力提升。

4.3

合同負債與現金流強勁

物企經(jīng)營(yíng)趨勢良好

2020年詳細披露數據的39家上市物企合同負債總額達到188.9億元，同比增長(cháng)34.6%，均值4.3億元，中位數1.3億元，明顯提升。合同負債能夠在一定程度上體現物企對上下游的話(huà)語(yǔ)權，以及物業(yè)費收繳情況，側面反映物企的物業(yè)服務(wù)能力、品質(zhì)和客戶(hù)滿(mǎn)意度綜合能力強弱。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

現金流穩定，抗風(fēng)險能力增強。物業(yè)管理行業(yè)作為輕資產(chǎn)、強現金流行業(yè)，經(jīng)營(yíng)狀況良好的頭部企業(yè)往往擁有穩定的現金流。2020年45家上市物企現金及現金等價(jià)物總值達1222.4億元，均值為27.1億元，同比增長(cháng)158.9%，增速較快，具有高度流動(dòng)性。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

05

成長(cháng)潛力分析

大規模高增長(cháng)或成常態(tài)

業(yè)績(jì)增長(cháng)確定性強

5.1

核心指標持續走高，高成長(cháng)成行業(yè)大勢

2018年至2020年45家上市物企營(yíng)業(yè)收入、凈利潤和總資產(chǎn)及增速持續走高，復合增長(cháng)率分別為38.4%，58.0%和51.2%。上市物企核心指標持續走高，大規模高成長(cháng)是行業(yè)發(fā)展大勢所趨。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

5.2

行業(yè)集中度加速整合，物企規模成長(cháng)可期

物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競爭激烈且分散，規模擴張仍是物企的發(fā)展重點(diǎn)。2018年至2020年持續披露合約、在管面積的32家上市物企，在管面積連續三年保持高于34%的增速，至2020年在管面積總值達到36.6億平方米，在行業(yè)中的市場(chǎng)份額約為12.5%。2020年合約面積達61.7億平方米，較上年凈增13.8億平方米，同比增速達28.9%，總量和增速均取得顯著(zhù)增長(cháng)。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

物企合約在管面積平均值達到1.68，未來(lái)增長(cháng)可期。2020年，32家上市物企合約在管面積比值處于1.09至2.17之間，均值達1.68，中位數為1.56，分布較為均勻。其中，碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)和新城悅服務(wù)在管面積均超過(guò)億平方米量級，在行業(yè)內位于前列，但未因在管面積領(lǐng)先而增長(cháng)乏力，合約在管面積均超過(guò)2，加上正榮服務(wù)和星盛商業(yè)共5家物企合約在管面積比值大于2。此外，恒大物業(yè)、融創(chuàng )服務(wù)等13家物企合約在管比均大于均值1.68，在管規模增長(cháng)空間廣闊。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

5.3

戰略規劃引領(lǐng)未來(lái)發(fā)展

可持續發(fā)展空間大

在年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上多家物企在對其未來(lái)發(fā)展信心滿(mǎn)滿(mǎn)，紛紛提出未來(lái)三至五年的發(fā)展規劃，積極提出管理規模和業(yè)績(jì)增長(cháng)目標，給出更多關(guān)于公司未來(lái)發(fā)展戰略目標的指引。

表：2020年部分上市物企未來(lái)三至五年發(fā)展指引

資料來(lái)源：中物研協(xié)整理

06

創(chuàng )新能力分析

科技、品牌賦能企業(yè)發(fā)展

綜合實(shí)力提升

“科技+物業(yè)服務(wù)”成發(fā)展重點(diǎn)，物企實(shí)現提質(zhì)增效。得益于科技的應用和規模效應等因素，2017年至2020年上市物企營(yíng)業(yè)成本率呈現逐年穩步下降的態(tài)勢，至2020年45家上市物企成本率已下降至72.2%，成本控制能力日益增強。2020年17家披露詳細數據的上市物企中，除綠城服務(wù)和華潤萬(wàn)象生活人員成本占比有所上升，其他企業(yè)人員成本占比均有下調，員工成本占比均值為47.3%，較上年減少4.6個(gè)百分點(diǎn)。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

同時(shí)，通過(guò)智慧管理體系建設物企在降本增效方面取得顯著(zhù)成果。披露在管面積的39家上市物企于2020年人均管理面積均值為6030.7平方米/人，較上年的6005.1平方米/人平均增長(cháng)0.4%；單位面積創(chuàng )收能力由2019年的30.6元/平方米增長(cháng)2.6%至31.4元/平方米；2020年45家上市物企人均創(chuàng )收能力同比增長(cháng)2.6%至18.4萬(wàn)元/人，人均凈利潤2.7萬(wàn)元/人，同比增長(cháng)23.1%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

07

社會(huì )責任分析

穩就業(yè)抗疫情促脫貧

彰顯社會(huì )擔當

7.1

認真履行納稅義務(wù)

穩崗就業(yè)超過(guò)70萬(wàn)人

物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極承擔納稅義務(wù)，著(zhù)力體現物企在社會(huì )中的價(jià)值和貢獻。2018年至2020年45家上市物企納稅金額持續提升，每年增速超過(guò)40%。至2020年，上市物企納稅總額達到62.1億元，平均每家企業(yè)貢獻1.4億元，同比大幅增長(cháng)70.0%。其中，碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)年內納稅金額分別達到9.3億元和8.5億元，分別同比增長(cháng)160.8%和185.1%，絕對值和增速均取得高增長(cháng)，彰顯大企業(yè)的社會(huì )擔當。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)一直是穩崗就業(yè)的主要力量之一。隨著(zhù)行業(yè)的轉型升級，物企的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式不斷迭代升級，也吸引更多高技術(shù)、專(zhuān)業(yè)性強的復合型專(zhuān)業(yè)人才，對增加就業(yè)，緩解社會(huì )就業(yè)壓力，具有積極促進(jìn)作用。具體來(lái)看，2020年45家上市物企員工數為73.3萬(wàn)人，較上年增加約35.2%。2020年，16家上市物企員工人數超過(guò)萬(wàn)人，總數達58.3萬(wàn)人，占總人數的79.6%。

數據來(lái)源：企業(yè)年報、中物研協(xié)

7.2

防疫精準扶貧兩手抓，統籌兼顧齊推進(jìn)

結論

行業(yè)邁進(jìn)高質(zhì)量高增長(cháng)的黃金發(fā)展時(shí)期

點(diǎn)一下為物業(yè)人加油！

亚洲日韩国产一区二区三区在线,亚洲一区二区三区精品,在线观看欧美日韩,国产精品欧美韩国日本久久,国产中年熟女高潮大集合