“你有我有全都有”的年代宣告終結后，房地產(chǎn)行業(yè)敘事轉進(jìn)“剩者為王”的語(yǔ)境，馬太效應為房企追求規模——不論主動(dòng)還是被動(dòng)，制造了無(wú)法規避的現實(shí)動(dòng)機。

以高負債杠桿撬動(dòng)規模，在持續數年的身位之爭中，一再被證明快捷有效。卻猶如飲鴆止渴、涸澤而漁。

房地產(chǎn)行業(yè)的高負債擴張，與中國經(jīng)濟整體發(fā)展思路背道而馳。即使沒(méi)有“三道紅線(xiàn)”的預警與強力約束，這一模式的不可持續性也終究會(huì )成為行業(yè)共識，只是屆時(shí)已付出了慘痛的代價(jià)。

高負債杠桿難以為繼，上規模的動(dòng)機卻并未消減，怎么辦？《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》注意到，在這個(gè)“轉型”、“歸零”聲此起彼伏的年報發(fā)布季，對絕對規模的標榜終于讓位于對增長(cháng)內涵的探求。

01“三連跳”擴張

規?？焖佘S升中的新加坡上市房企仁恒置地集團有限公司(Yanlord Land Group Ltd.，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“仁恒置地”)搶眼入鏡。

仁恒置地日前發(fā)布2020年業(yè)績(jì)顯示，公司2020預售額約784.55億元，同比上漲40.8%。

從200億、500億到700億，這家進(jìn)入中國28年的老牌房企，實(shí)現了規?？焖贁U張的三級跳。

曾經(jīng)的仁恒置地以精工慢做著(zhù)稱(chēng)，規模增速此前在中型房企中并不突出。資料顯示，2016年—2018年，仁恒置地的銷(xiāo)售額分別為256.64億元、256.38億元及248.88億元，銷(xiāo)售目標始終維持在200億級別。

競爭環(huán)境的變化，行業(yè)集中度的不斷提升，促使仁恒主動(dòng)提速，并順利完成了預期目標。2019年，仁恒置地以557億元的合同銷(xiāo)售額，成為當年TOP50房企中唯一一家增幅超50%的房企。數據表明，2018年至2020年，仁恒合同銷(xiāo)售額年復合增長(cháng)率高達75%。

雖然受到新冠疫情沖擊，但年報數據顯示，仁恒置地整體銷(xiāo)售和房屋交付沒(méi)有受到過(guò)多影響。2020年，仁恒置地實(shí)現收入239.18億元人民幣，同比增長(cháng)28.1%。

規模增長(cháng)的同時(shí)，仁恒置地現金及現金等價(jià)物亦獲取了24.5%的增長(cháng)，與下降的負債率對比——凈負債與總股本之比全年下降16.8%至63.2%，一增一減，方向趨穩。

02“加杠桿”發(fā)展

“三道紅線(xiàn)”出臺，行業(yè)面臨較大利空，多數規模房企高負債、高周轉的模式難以延續，甚至被迫再次轉型，仁恒置地卻相對從容。

仁恒置地高質(zhì)量擴張，一定程度上切中了行業(yè)發(fā)展的要害問(wèn)題——面對去財務(wù)杠桿的長(cháng)期要求，房企還能用什么去撬動(dòng)規模？

4月25日，仁恒置地在上海發(fā)布了28周年品牌主張“以仁為恒“。在外界開(kāi)始猜測“變大變快”的仁恒會(huì )不會(huì )在不久的將來(lái)泯然眾人時(shí)，仁恒置地集團董事局主席鐘聲堅再度強調，仁恒的道路選擇不會(huì )變：“仁恒一直堅持走自己的路，本著(zhù)‘善待土地，用心造好房’的理念，精益求精。”

“做好房”形成的肌肉記憶，“長(cháng)期主義者“的目標設定，使仁恒置地在不確定的周期內，往往能抓住切實(shí)的市場(chǎng)機遇并有所收獲。

按照仁恒置地自我的成長(cháng)解構，在“土地、城市、行業(yè)、客戶(hù)、伙伴”五個(gè)維度，仁恒置地二十余年所積淀的品牌信任，才是支撐仁恒尋求擴張的基本面和行動(dòng)指南。

對于仁恒置地今后的擴張戰略，鐘聲堅稱(chēng)，企業(yè)發(fā)展也要遵循市場(chǎng)規律，仁恒置地的邏輯是“防守排第一，發(fā)展排第二，著(zhù)重于產(chǎn)品，逐步地有道理地發(fā)展，至于銷(xiāo)售規模順其自然。”

以品質(zhì)口碑鍛造的群體信心作為支點(diǎn)，仁恒置地依靠“加產(chǎn)品力杠桿”的方式撬動(dòng)規模，這同行業(yè)內屢見(jiàn)不鮮的依賴(lài)金融資本實(shí)現“彎道超車(chē)”的做法，形成兩條道路的對比。

03毛利率下行

2020年仁恒置地毛利率36.4%，同2019年相比下降了約5個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于公司所有者的利潤為25.92億元人民幣，下降22.6%。雖然在行業(yè)利潤率普遍滑坡的背景下，該表現仍處于上游水平，但對于一向以盈利能力著(zhù)稱(chēng)的仁恒，這是一個(gè)應該引起警覺(jué)的信號。

解讀仁恒置地全年逾四成的預售額增長(cháng)，長(cháng)江三角洲和大灣區項目分別占到集團全年預售額的69.7%和16.3%；全年預售合約建筑面積2141352平方米，增長(cháng)14.0%；平均銷(xiāo)售價(jià)格36638元/平方米，同比增長(cháng)達23.6%，高于銷(xiāo)售面積增幅。

高等級土地——高品質(zhì)賦能——高溢價(jià)回報，粗略勾勒出仁恒式的盈利閉環(huán)。

外部環(huán)境的變化，對拿地端與銷(xiāo)售端帶來(lái)的影響顯而易見(jiàn)。政策調控對樓市和地市的管控越來(lái)越嚴格，土地成本愈發(fā)高昂，企業(yè)對商品房的自主定價(jià)能力嚴重受限。

仁恒置地布局集中在高等級城市。與低線(xiàn)城市相比，高線(xiàn)城市有充裕的購買(mǎi)力支撐和抵御風(fēng)險的長(cháng)遠市場(chǎng)保障，通常也意味著(zhù)更高的成本投入以及更嚴厲的定價(jià)限制。

雖然仁恒置地表示利潤減少受到“缺少了凈廉價(jià)收購收益、重測算聯(lián)營(yíng)公司和共同控制實(shí)體權益虧損凈額，以及投資性房地產(chǎn)公允值變動(dòng)盈利減少影響”，但在外界看來(lái)，增收不增利，將是仁恒置地擴張路上需要面對的長(cháng)期難題。

鐘聲堅坦然表示：“毛利率下降是現實(shí)，而且市場(chǎng)容錯率更低，以前投錯標做錯了，可以快速賺錢(qián)補回來(lái)，現在看來(lái)很難了，要盡量保證每一個(gè)項目都能產(chǎn)生盈利。”

04壓力中拆招

壓力顯而易見(jiàn)，仁恒拆招的動(dòng)作也精準清晰。

4月28日,仁恒置地32.21億元競得無(wú)錫經(jīng)開(kāi)區清源路與觀(guān)順道交叉口東南側地塊,首進(jìn)無(wú)錫。

《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》認為，在城市群建設的新時(shí)代，仁恒置地持續擴展戰略布局，開(kāi)始穩健下沉，嘗試將自身產(chǎn)品力的領(lǐng)先優(yōu)勢與高潛力城市的發(fā)展紅利結合，拓寬利潤池。

目前，仁恒置地已實(shí)現了港珠澳大灣區、江浙滬長(cháng)三角、京津冀環(huán)渤海三大城市群的拓展，以及中西部核心區的深耕。

除傳統的土地競拍外，仁恒置地依托強大的品牌認知度和品質(zhì)基礎，通過(guò)合作、舊改等方式擴大規模，控制土地成本，維持市場(chǎng)準入。

在城市更新賽道，仁恒的強勢表現格外引人矚目。繼蘇州倉街項目大獲成功后，上海的仁恒·海上源項目，作為仁恒新一代國際社區的開(kāi)篇之作將在今年亮相。

近年大量布局的代建業(yè)務(wù)，也有望成為仁恒置地一個(gè)重要的利潤來(lái)源以及潛在的未來(lái)營(yíng)收支撐。

日前，標普將仁恒置地的評級上調為“穩定”。穩定的展望反映了標普的預期，即在未來(lái)12-24個(gè)月內，仁恒置地的合同銷(xiāo)售還將適度增長(cháng)并加快項目交付，同時(shí)更好地管理其債務(wù)融資土地補充。

投資學(xué)者達摩達蘭認為，報表數字背后，更具力量的，是企業(yè)為市場(chǎng)所講述的真實(shí)故事。作為最擅長(cháng)用產(chǎn)品講故事的房企之一，仁恒置地能否順利實(shí)現向更高臺階的躍升，實(shí)際根本仍取決于其提升產(chǎn)品力杠桿，講好居住故事的能力。