三條細細的紅線(xiàn)，束縛房企在投融資領(lǐng)域的腳步。自2020下半年起，TOP100房企投資意愿、力度大幅下降，收斂聚焦一二線(xiàn)甚至強三線(xiàn)，已成為行業(yè)共識。2021年伊始，房企欲重倉的全國核心22城，先后出臺“兩集中”供地政策。5月8日，北京首批集中供應宅地將正式競價(jià)。公開(kāi)資料顯示，此次集中交易的宅地共計30宗，起拍總價(jià)為1035億元。

隨著(zhù)開(kāi)拍時(shí)間的臨近，多數頭部房企加緊籌集資金，準備“補倉“，也有部分中小房企意識到競爭加劇，將投資目光轉向非集中供地城市。哪些房企又有可能成為“黑馬”，從一眾頭部企業(yè)的博弈中，在此次土拍中獲取一席之地呢？

紅、橙檔房企投資降幅超50%

三道紅線(xiàn)按照現金短債比、凈利潤率、扣除預收之后的資產(chǎn)負債率三個(gè)維度，把房企劃分為紅、橙、黃、綠四個(gè)不同檔位，對未來(lái)有息負債增速有不同限制。

其中，紅、橙兩檔房企有息負債規模分別只能新增0%和5%。這使得紅線(xiàn)后，房企融資額持續低迷，近半年來(lái)有5個(gè)月融資額同比下滑。

據克爾瑞研究院數據顯示，上述投資收緊的表現最為明顯，紅線(xiàn)后投資力度分別下降51%和57%。

2021年2月，房企融資額創(chuàng )2017年3月以來(lái)新低，僅為504億元。投資端收緊更為顯著(zhù)，自2020年9月以來(lái)，銷(xiāo)售TOP50房企投資金額持續下滑。

反觀(guān)黃、綠兩檔房企，有息負債規模增速分別為10%和15%，相對而言新增融資的空間較大，投資收縮相對有限。

不少綠檔房企更是瞅準時(shí)機，在2020四季度加緊補倉。數據顯示，截至今年2月，綠檔房企投資力度較政策出臺前上升24%。

“綠檔房企自2020年8月份后投資一路攀高，全年平均投資力度在12月達到最高峰。由此可見(jiàn)在其他房企受政策影響收斂拿地后，綠色房企快速抓住了投資窗口期，趁機大力納儲。”易居研究院研究中心總監嚴躍表示，進(jìn)入2021年后，綠檔房企投資額同樣出現斷崖式下跌，一方面是受到春節假期及城市供地節奏的影響，另一方面在去年四季度加倉后，綠檔房企有意調整自身投資節奏。

“也有為今年集中供地蓄力的打算。”嚴躍進(jìn)表示，北京等核心城市土拍市場(chǎng)，受到更多頭部企業(yè)、央企、國企的關(guān)注。如今，紅橙兩檔企業(yè)融資力度有限，北京市場(chǎng)對企業(yè)運營(yíng)能力要求更高，在此次集中拍地中，拿地難度更大。

全國化規模房企聚焦一二線(xiàn)

市場(chǎng)整體呈現平穩之態(tài)，資金實(shí)力更為雄厚全國性房企，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線(xiàn)城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲的結構性占比。

以綠地為例，在紅線(xiàn)政策出臺前，綠地平均每月投資金額在百億以上，拿地分布40多個(gè)二三線(xiàn)城市；而自9月份以后平均月度投資額降至30億左右，拿地城市也驟減至19個(gè)。從城市分布上來(lái)看，9月份以后綠地的投資金額集中在南昌、西安、南寧等二線(xiàn)城市，以及鹽城、張家港、湖州這樣的熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市，整體而言紅線(xiàn)后投資策略向核心城市聚集。

此外，諸如華潤、金地、龍湖等房企，在紅線(xiàn)政策發(fā)布后拿地數量均有所下降，但更注重核心城市的土地儲備。華潤紅線(xiàn)前在北京的投資金額占總投資額的24%，紅線(xiàn)后在深圳、北京拿地金額分別占16%和8%，持續重倉一線(xiàn)城市。

一位top20房企人士透露，他們在北京只有2塊未開(kāi)發(fā)的土地，有進(jìn)一步增加土儲的需求。“不能等到賣(mài)完手上的貨再去獲地。”目前，其所在的公司主要關(guān)注城區6宗地，但已經(jīng)做好了一無(wú)所獲的打算。

某央企北京公司營(yíng)銷(xiāo)負責人則表示，目前他所在的企業(yè)，北京的在售項目多為老項目后期，此次集中供地能拍到一定會(huì )“補倉”。

一二線(xiàn)核心城市土地供不應求、拿地金額較大，也導致部分房企在投資聚焦時(shí)，選擇了下沉。

“尤其是區域深耕房企，在整體投資收斂的背景下，拿地城市減少，更為聚焦區域內的三四線(xiàn)城市。”嚴躍進(jìn)稱(chēng)，對于區域型房企來(lái)說(shuō)，投資聚焦區域內三四線(xiàn)城市以及1-2個(gè)周邊核心城市是主流方式。

例如祥生，作為持續深耕浙江省的區域型房企，投資行為一直主要集中在浙江省內，2020年1-8月份在濟南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲，拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州：但在9月份以后，祥生僅在蕪湖有新增土儲，且投資金額占比不足2%，此外其他投資全部集中于浙江省內，以紹興、臺州、義烏、溫州、衢州等三四線(xiàn)城市為主，拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、臺州和衢州。從投資金額集中的城市變化也能明顯看出，祥生在政策后的聚焦路徑是向深耕區域三四線(xiàn)聚集。

核心城市拿地黑馬難再現？

實(shí)際上，2000年，鴻坤60億拿下西紅門(mén)地塊，至此開(kāi)啟企業(yè)快速發(fā)展之路；2012年，金茂以黑馬之姿，逆勢拿下廣渠路地塊，憑借綠色科技產(chǎn)品，成為新一代高端物業(yè)專(zhuān)家；2013年，懋源成為北京土拍市場(chǎng)的下一匹黑馬，夏家胡同一戰成名……如今，融資規模下降，頭部企業(yè)更為聚焦一二線(xiàn)城市，以北京為首的一二線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)“黑馬”真難再現？

在郭毅看來(lái)，這個(gè)可能性仍將存在。“

現在房企連保證金都琢磨著(zhù)共享呢，也就是，大部分參與者其實(shí)在資金調佩上并不是那么充裕。”據郭毅分析，大部分房企在拿地時(shí)會(huì )做相對應的精選，并設定多重目，圈出一定范圍，最后主攻幾塊地。

而這次供地，針對朝陽(yáng)金盞鄉和崔各莊鄉、海淀樹(shù)村、通州副中心0302街區等6宗區位條件較好的地塊，北京推出政府持有商品住宅產(chǎn)權份額的競爭方式。第一，競地價(jià)和配建一定比例公租房；第二，當地價(jià)熔斷，開(kāi)始競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額；第三，當產(chǎn)權份額達到設定的預設份額，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

按照規定，這類(lèi)地塊建成的房源，自取得不動(dòng)產(chǎn)權證5年內不得轉讓?zhuān)瑵M(mǎn)5年后，可按市場(chǎng)價(jià)轉讓個(gè)人產(chǎn)權份額，政府持有部分則按市場(chǎng)價(jià)收回相應價(jià)款。

對此，某央企在京投拓相關(guān)負責人表示，規則完全清晰透明的情況下，企業(yè)競爭壓力反而會(huì )加大，核心原因就是在于好地都想拿，對于央企和國企來(lái)說(shuō)，聯(lián)合拿地的情況更多，“針對熱點(diǎn)地塊，可能會(huì )出來(lái)幾種不同的預設的方案，有的可能會(huì )是勢在必得，有的可能是嘗試一下，甚至看看現場(chǎng)舉牌兒的這個(gè)勢頭，如果不太對就算了。”

“對于非熱點(diǎn)地塊兒來(lái)說(shuō)，北京房企因為對北京市場(chǎng)比較了解，競爭不會(huì )過(guò)于激烈，可能就會(huì )給中小房企留下的機會(huì )。”郭毅稱(chēng)，在北京拿了地，有了項目，但運營(yíng)難度不小，中小房企也得量力而行。

嚴躍進(jìn)則表示，相比之下，黃、綠檔房企城市選擇角度來(lái)看，策略多為加倉長(cháng)三角的二三線(xiàn)以及穩固自身大本營(yíng)土儲。對于區域深耕型的中小房企而言，目前加入一二線(xiàn)城市投資門(mén)檻相對較高，保持深耕、吃透市場(chǎng)或是更好的選擇。

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