上周，A股從七月初的狂飆直接變臉后，為了重新投資者信心，銀保監會(huì )在上周五盤(pán)后突然放出大招：

險資投權益類(lèi)資產(chǎn)最高可以達到上季末的45%。

目前險資規模大概在20萬(wàn)億，按照比例理論上會(huì )有9萬(wàn)億可以入市，比之前足足多了3萬(wàn)億入市，能把大盤(pán)直接買(mǎi)漲停，驚不驚喜？

當然，現在險資的投資比例，實(shí)際上都沒(méi)有到規定的上限。但更重要的是，未來(lái)5年險資規模將達到40萬(wàn)億。

天量資金獲準入市，這意味著(zhù)什么，已經(jīng)不言而喻。

事實(shí)上，伴隨著(zhù)險資投資限額的提升，險資布局上市房企的意愿正愈加強烈，其中最為典型的就是中國平安。

如今險資新規后，被稱(chēng)為房地產(chǎn)行業(yè)幕后大佬的平安，接下來(lái)是不是又該擴大它的地產(chǎn)版圖了。

01

平安的地產(chǎn)夢(mèng)最早可追溯到28年前。

1992年初，“寶明號”貨輪在中國臺灣澎湖島觸礁沉沒(méi)，當時(shí)，中國平安保險公司承擔了這個(gè)業(yè)務(wù)，負責保險工作的馬明哲得以到臺灣進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)。

到了臺灣以后，他驚奇的發(fā)現，臺灣最大的地主不是地產(chǎn)公司，而是臺灣國泰人壽保險。

國泰人壽投資房地產(chǎn)的錢(qián)都來(lái)自于保戶(hù)，30年間，通過(guò)錢(qián)滾地、地滾錢(qián)，國泰人壽已經(jīng)是臺灣市場(chǎng)上最大的包租公。

這種坐等收錢(qián)的模式，讓馬明哲羨慕不已。從此，馬明哲將國泰人壽當做保險公司做地產(chǎn)的一個(gè)標桿：

如果說(shuō)壽險是塊蛋糕，房地產(chǎn)就是塊更大的蛋糕。

不過(guò)，大陸是禁止險資投入房地產(chǎn)的。

經(jīng)過(guò)19年的漫長(cháng)等待，馬明哲和他的平安終于有機會(huì )嘗試房地產(chǎn)這塊蛋糕的滋味。

02

2008年，受次貸危機影響，中國的股市、樓市都進(jìn)入調整。

投資業(yè)務(wù)和投資收益大幅下降下，多家保險公司出現了償付能力不足或財務(wù)指標下降等問(wèn)題。

為避免保險公司破產(chǎn)，投保人利益受損，2010年，中國保監會(huì )正式發(fā)布《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，允許險資以不超過(guò)10%的比例投資不動(dòng)產(chǎn)。

彼時(shí)，拓寬險資的投資渠道，特別是允許投資房地產(chǎn)，對處于困境中的保險行業(yè)來(lái)說(shuō)，就是一場(chǎng)及時(shí)雨。

55歲的馬哲明，終于等到了他想要的那句話(huà)。

盡管覬覦地產(chǎn)這塊蛋糕已久，但是政策松綁以前，險資涉足不動(dòng)產(chǎn)投資還是一個(gè)敏感話(huà)題。

在被允許的范圍內，馬明哲和他的平安只能仿效國泰人壽，以辦公用房等名義在各大城市置業(yè)聊以自慰。

2007年5月，平安在北京購入了總價(jià)逾15億的美邦國際中心。

同年11月，深圳福田中心一宗商務(wù)地塊出讓?zhuān)黄桨惨?6.57億的價(jià)格競得。

建成后，這里是600米高的深圳第一高樓——平安國際金融中心，除60層以下用于平安平安集團總部辦公外，60層以上均用于對外商業(yè)出租。

買(mǎi)的云淡風(fēng)輕，看的不淡定了。

當時(shí)，平安通過(guò)平安信托，平安置業(yè)買(mǎi)辦公樓、買(mǎi)地的消息在業(yè)內引起了軒然大波，有房企高管甚至感慨“地產(chǎn)業(yè)洗牌在所難免”。

最后，是平安出面澄清購樓均為自用才平息了爭議。

因為等待開(kāi)閘的日子太久，新規頒布當月，迫不及待的馬明哲便馬上通過(guò)平安不動(dòng)產(chǎn)，以7.18億從瑞安建業(yè)手中收購成都中匯廣場(chǎng)，成為險資投資地產(chǎn)的首宗個(gè)案。

后來(lái)，這里被命名為平安財富中心。

03

在保險資金PE及不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)閘一年之際，平安人壽成為首家獲得PE和不動(dòng)產(chǎn)雙牌照保險公司。

各大險企更是紛紛成立資產(chǎn)管理公司，增持不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。也是從那年開(kāi)始，平安圍繞著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)的一系列公司陸續成立，如杭州安豐置業(yè)有限公司等。

2012年6月，平安第一次以平安人壽出面拿地。

當時(shí)被譽(yù)為投資寶地的杭州錢(qián)江新城單元E-03商業(yè)用地出讓?zhuān)桨踩藟勐?lián)合平安旗下投資公司以23億元拿下。

后來(lái)，這里被建成一座杭州平安金融中心。

2012年7月，險資投資不動(dòng)產(chǎn)的比例被允許提高至20%。政策松動(dòng)下，2013年是險資大踏步投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的一年。

此前，房企投資房地產(chǎn)，主要是通過(guò)投資成熟商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等，獲得穩定可觀(guān)的租金回報，漸漸的，他們通過(guò)收購地產(chǎn)公司股權間接投資房地產(chǎn)，并開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

當時(shí)，市面上已經(jīng)有泰康人壽、新華保險、中國人壽、華夏人壽、中國太平等，通過(guò)與房企合作開(kāi)發(fā)的方式，進(jìn)入養老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。

不過(guò)那一年，平安的動(dòng)作主要在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

繼6月其剛從美國鐵獅門(mén)手中購入“晶融匯”甲級寫(xiě)字樓不久，7月平安又斥資24億買(mǎi)下了英國倫敦地標性建筑勞合社，開(kāi)始將不動(dòng)產(chǎn)投資的腳步邁向海外。

2014年2月，險資投資不動(dòng)產(chǎn)的比例再度提高至30%。

又一個(gè)好消息來(lái)襲之后，4月，平安不動(dòng)產(chǎn)才推出其第一個(gè)養老地產(chǎn)項目品牌——合悅，在浙江桐鄉、云南西雙版納、浙江烏鎮等地開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)項目。

同月，其還從領(lǐng)盛投資管理購得成都一家物流倉儲物業(yè)，總建筑面積約9萬(wàn)平方米，正式踏入工業(yè)物流領(lǐng)域。

04

縱觀(guān)平安的地產(chǎn)發(fā)展歷程，2014年，是平安在地產(chǎn)領(lǐng)域投資集中爆發(fā)的一年。

至當年8月，平安的資產(chǎn)管理規模已近500億元，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅、股債券投資等，地產(chǎn)版圖也擴張到了海外。

同時(shí)，平安涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的板塊有平安人壽、平安銀行、平安不動(dòng)產(chǎn)、平安信托、平安好房等等。

其中：

平安不動(dòng)產(chǎn)是平安投資地產(chǎn)行業(yè)的主渠道，它以“債權+股權”的形式投資地產(chǎn)商并參與開(kāi)發(fā)項目；

平安信托主要從事物業(yè)投資，在股權投資、夾層業(yè)務(wù)、債權業(yè)務(wù)及持有型物業(yè)收購等領(lǐng)域均有優(yōu)秀的業(yè)績(jì)表現；

平安銀行主要為房企提供融資服務(wù)，旗下的地產(chǎn)金融事業(yè)部還全產(chǎn)業(yè)鏈介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節；

平安人壽主要從事房地產(chǎn)股權投資及海外商業(yè)物業(yè)投資；

平安好房以“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”平臺模式，提供房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)。

甚至到2014年下半年，在中國樓市已經(jīng)變得相當不景氣的情況下，平安又開(kāi)始站在綠城、龍湖、保利等地產(chǎn)大佬身后，協(xié)助它們拿地。

彼時(shí)的平安，在房企眼里就像大眾情人般——

你需要它，它就帶著(zhù)滿(mǎn)滿(mǎn)一袋子錢(qián)出現在臺前；你不需要它，它就躲在幕后，安靜扮演好財務(wù)投資者的角色。

有媒體做過(guò)統計，2014年8月-2015年2月，平安不動(dòng)產(chǎn)的拿地金額達300億元，并且其所拿的地塊均在一二線(xiàn)城市的核心領(lǐng)域。

除了拿地，這一年平安還開(kāi)始從二級市場(chǎng)購入房企的股票。

因為調控和市場(chǎng)的原因，當時(shí)地產(chǎn)股正處于嚴重低估的階段，非常具備抄底升值的潛力。

05

2015年，保監會(huì )進(jìn)一步放寬險資投資不動(dòng)產(chǎn)的要求，如果是投資藍籌股，資金比例可上升至40%。

不動(dòng)產(chǎn)金融時(shí)代正式開(kāi)始。平安，這位地產(chǎn)圈隱形玩家的胃口也終于被完全打開(kāi)：

2015年4月1日，中國平安斥資63億元，成為碧桂園第二大股東，持股9.9%；

2017年7月31日，平安人壽19.075億港元舉牌在港上市的旭輝集團，持股比例達9.94%，成為該上市公司第二大股東；

……

此后，平安又相繼成為融創(chuàng )、金茂、華夏幸福、朗詩(shī)等多家房企的二股東，同時(shí)還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉等多家房企的股票。

若將其持有的上市房企股份和自身?yè)碛械牟粍?dòng)產(chǎn)相加，平安完全擔得起地產(chǎn)圈隱形一哥的稱(chēng)號。

并且，平安的地產(chǎn)版圖還在繼續擴大。

近日，平安又借道定增入股招商蛇口，擬以35.18億認購招商蛇口2.23億股，成為招商蛇口的第五大股東。

06

2015年-2016年，地產(chǎn)圈曾上演過(guò)一場(chǎng)史詩(shī)級商戰大片——“寶萬(wàn)之爭”，至今讓很多人心有余悸。

彼時(shí)，由于地產(chǎn)一哥萬(wàn)科股權分散又長(cháng)期被低估，終于引來(lái)慧眼識珠的“野蠻人”寶能前來(lái)敲門(mén)。

在A(yíng)股發(fā)生罕見(jiàn)的股災，千股跌停成為常態(tài)時(shí)，虎視眈眈的寶能抓住時(shí)機機敏的突擊收購萬(wàn)科的股份。

一頓操作猛如虎。

當市場(chǎng)都認清，寶能覬覦的是萬(wàn)科的控制權，而不是做萬(wàn)科的財務(wù)投資者時(shí)，一波三折、峰回路轉、撲朔迷離的“寶萬(wàn)之爭”就此開(kāi)啟。

與寶能不同。

馬明哲更多著(zhù)眼于獲取投資收益的財務(wù)性投資和資產(chǎn)管理型投資，而不過(guò)多介入具體的開(kāi)發(fā)事務(wù)。

這樣的角色定位讓平安在房地產(chǎn)投資方面幾乎從不失手。

以持股地產(chǎn)股為例，炸天團算了算，從持倉碧桂園至今，股價(jià)從2.8港元上升至7月16日收盤(pán)價(jià)10.06元，平安已經(jīng)浮盈近155億。

若加上分紅，平安在碧桂園身上獲利已達191個(gè)小目標。

從平安的主要房地產(chǎn)投資平臺——平安不動(dòng)產(chǎn)來(lái)看：

2019年平安不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入21.98億元，同比增長(cháng)17.73%；扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤67.73億元，同比增長(cháng)96.13%，歸屬母公司股東的凈利潤68.25億元，同比增長(cháng)100.68%。

這些年，平安不動(dòng)產(chǎn)給股東帶來(lái)的利潤已經(jīng)相當于一家排在百強左右的房企。

07

平安一季報顯示，截止3月31日，其總資產(chǎn)超過(guò)8.66萬(wàn)億元人民幣，股東權益6902億元，保險資金投資組合規模為3.38 萬(wàn)億元。

所以不僅平安愛(ài)地產(chǎn)這塊蛋糕，房企也非常喜歡青睞平安——

這個(gè)安安靜靜的沒(méi)有脾氣的，手握著(zhù)3.38萬(wàn)億重金的 “金主爸爸”和救命稻草。

而房企越愛(ài)，平安就越無(wú)處不在！

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