剛過(guò)去的2019于中梁而言，是持續奮斗拼搏、滿(mǎn)載收獲的一年，也是更加穩健、堅定的一年。這一年中梁成功登陸港交所，從百億到千億再到上市，中梁只用了3年。速度代表過(guò)去，成長(cháng)象征未來(lái)，中梁從宏觀(guān)戰略和微觀(guān)戰術(shù)兩個(gè)層面成為了千億房企戰略轉型的標桿，從純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到住宅、商業(yè)、物業(yè)等大型綜合性地產(chǎn)集團。有人說(shuō)中梁規模的快速增長(cháng)離不開(kāi)“85后”地產(chǎn)總裁李和栗，而外界更好奇的是他會(huì )給站在燈光下的中梁帶來(lái)怎樣的改變？

圖：中梁控股集團歷年大事紀

業(yè)績(jì)篇

銷(xiāo)售規模穩中有升，增速跑贏(yíng)千億企業(yè)

采訪(fǎng)中提到最難忘的事，李和栗說(shuō)：中梁有兩個(gè)最重要的節點(diǎn)，一是2015年“想明白”，布局三四線(xiàn)小眾市場(chǎng)，走出了溫州；二是2017年順應市場(chǎng)分化，持續深耕三四線(xiàn)，保持高速增長(cháng)。正確的戰略指引，標準化體系的建立，儲備充分的人錢(qián)地都致使中梁成功彎道超車(chē)，成為地產(chǎn)界有名的“千億黑馬”。

而在規?？焖侔l(fā)展的道路上，面對與利潤的沖突時(shí)，中梁一直堅持自己的經(jīng)營(yíng)理念，李和栗說(shuō)：首先我們選擇沒(méi)有風(fēng)險的規模；其次兩者需要相結合，二線(xiàn)城市做規模，三四線(xiàn)城市做利潤；最后利潤也是在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，不斷提升內功，組織管控到位，選擇更優(yōu)的成本才會(huì )實(shí)現。

不過(guò)現在的中梁沒(méi)那么快了，但仍舊很快。千億之后，中梁適當放緩了腳步。

2019年前10月中梁就已超過(guò)去年全年的銷(xiāo)售規模實(shí)現銷(xiāo)售金額1145億元，截至12月完成年度銷(xiāo)售目標的117.31%，成為2019年八家目標完成率在115%以上的房企之一。中梁全年實(shí)現銷(xiāo)售額1525億元，按年增長(cháng)50%，而千億房企的銷(xiāo)售額平均增速在27.5%，可見(jiàn)中梁降速后增速仍跑贏(yíng)千億企業(yè)。

資本市場(chǎng)表現良好，債務(wù)結構存在優(yōu)化空間

這一年，作為“資本新星”的中梁，從幕后來(lái)到臺前，表現不錯，市值接近220億，較上市初漲了大約13%。此外中梁還兌現了40%的分紅，該比例遠遠超過(guò)一些上市房企，處于行業(yè)前列。

從盈利方面來(lái)看，中梁的營(yíng)收和利潤規模明顯增加，2019上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入205.57億元，同比增長(cháng)111.2%，總資產(chǎn)達1976.9億元，同比增長(cháng)17.62%。核心凈利潤雖增長(cháng)也較快，但增速略低于上市房企的平均增速。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境持續收緊的大背景下，中梁的財務(wù)狀況相對安全穩健。上半年凈負債率由年初的58.1%降至43.5%；現金短債比達1.7，長(cháng)短期債務(wù)比增加至0.99。雖然中梁的凈負債率已回到安全邊界，但持續的買(mǎi)地支出還是讓其在規模突進(jìn)中出現了逆差，可見(jiàn)債務(wù)結構仍存在優(yōu)化空間。

過(guò)去3年，受限于融資渠道及行業(yè)管控政策，中梁的融資成本相對較高。而現在三大評級機構標普、惠譽(yù)、穆迪分別給予中梁B+、B+、B1的評價(jià)，對于中梁降低融資成本大有益處。

布局篇

拿地銷(xiāo)售比降低，投資態(tài)度更趨理性

受房地產(chǎn)政策調控影響，中梁逐漸由“有地就拿”轉向“拿優(yōu)質(zhì)地”，優(yōu)質(zhì)的土地儲備有效加速了銷(xiāo)售回款和城市去化。

2019年中梁拿地態(tài)度更加趨于理性，土地儲備增長(cháng)區間逐漸收窄，拿地銷(xiāo)售比較2018年降低了約21個(gè)百分點(diǎn)，但拿地總量仍位列前茅。在中指院發(fā)布的拿地金額榜單中排名第15，拿地面積榜單中排名第12。

重點(diǎn)關(guān)注長(cháng)三角和中西部

從區域方面來(lái)看，長(cháng)三角這次仍然貢獻了超過(guò)一半的銷(xiāo)售額，但相比2018年中接近74%的銷(xiāo)售份額來(lái)看，中梁對于長(cháng)三角的依賴(lài)逐步減輕。千億之后，中梁需要全國范圍內的突破來(lái)支撐銷(xiāo)售額的增長(cháng)。

其中，最明顯的區域莫過(guò)于中西部，此前被忽視的戰場(chǎng)正在被重新拾起。從2018年中僅有7%的銷(xiāo)售貢獻，突破至接近24%，而珠三角、環(huán)渤海等區域也在逐步凸顯，讓中梁穩中有升。

轉二、三線(xiàn)戰略舉措成效明顯

從城市來(lái)看，中梁持續加大對重點(diǎn)二三線(xiàn)城市的拓展力度，深耕與拓展并舉。2019年中梁首次拓展西安、天津、大連、南京、南昌、福州和貴陽(yáng)等多個(gè)重點(diǎn)二三線(xiàn)及省會(huì )城市，持續優(yōu)化企業(yè)投資布局結構。

2019年1-12月，中梁新增139幅地塊，二三線(xiàn)城市整體占比已超80%。從經(jīng)營(yíng)結果來(lái)看，去化效果十分出色。中梁20191H合約銷(xiāo)售金額Top10城市均為二、三線(xiàn)重點(diǎn)城市，且排名前五的城市均屬浙江。可見(jiàn)中梁加碼二、三線(xiàn)的戰略舉措成效明顯。

2020年1月17日，中梁成功競得杭州未來(lái)科技城212號地塊，該板塊未來(lái)發(fā)展潛力巨大，這對于想深耕杭州的中梁意義非凡。在此之前，中梁在杭州已布局八個(gè)項目。

在未來(lái)城市選擇方面，李和栗表示：未來(lái)的趨勢是城市群、都市圈，隨著(zhù)農村逐漸減少，不斷合并、縣城萎縮、城市聚集度將越來(lái)越高，長(cháng)三角、省會(huì )城市、中心城市仍是布局重心，而中梁未來(lái)會(huì )圍繞需求來(lái)選擇城市，對于三四線(xiàn)城市會(huì )更加謹慎。在對全國重點(diǎn)城市群重點(diǎn)二三線(xiàn)城市基本覆蓋后，中梁的投資布局結構也將進(jìn)一步優(yōu)化。

變革篇

區域整合，組織架構不斷優(yōu)化

中梁奉行的運營(yíng)策略是“快進(jìn)快出、小步快跑、低開(kāi)高走”，通過(guò)標準化運營(yíng)快速擴張和復制，在這艘巨輪運作時(shí)只有夠快，才不會(huì )被吞噬。然而，并不僅僅是外部因素，中梁內部的競爭也十分激烈。

2019年中梁為了上市不斷做減法，權力下放，打造合作共贏(yíng)的組織，完成組織變革，推進(jìn)了新業(yè)務(wù)板塊集團組織進(jìn)化。

中梁原來(lái)的12個(gè)區域集團收縮合并，最終形成南方大區、北方大區、西部大區、中部大區、山東大區、江蘇大區和浙江大區七大區域集團。

同時(shí)中梁控股旗下通過(guò)架構調整逐步形成:地產(chǎn)集團、商業(yè)集團、物業(yè)集團等不同業(yè)務(wù)模塊；中梁控股和地產(chǎn)集團成為架構調整的重點(diǎn)，大量的部門(mén)和高管隨著(zhù)架構調整發(fā)生變化，越來(lái)越多的80后以李和栗為代表的高管走到前臺。

抗疫情篇

持續穩健經(jīng)營(yíng)，有效應對疫情

2020年1月，中梁銷(xiāo)售額約人民幣74億元；合約銷(xiāo)售面積約728,000平方米；合約銷(xiāo)售均價(jià)約人民幣10,200元平方米。而湖北(包括武漢)地區銷(xiāo)售占2019年總合同銷(xiāo)售額少于2%；占2020年總可售資源少于3%。故此次疫情對于中梁的影響仍舊可控，一季度銷(xiāo)售規模雖短期出現回落，但后期被壓抑的需求會(huì )逐漸反彈。

現金流方面，截至2019年12月31日：中梁的賬上現金水平約人民幣260億元，2020年到期債務(wù)總額水平約人民幣150億元且還款資金都已經(jīng)安排到位。自1月起中梁已經(jīng)緊縮資本性開(kāi)支，加快回款?？v使未來(lái)幾個(gè)月銷(xiāo)情低迷，仍具有足夠流動(dòng)性滿(mǎn)足支付與業(yè)務(wù)的資金需求。

運營(yíng)方面，中梁仍然小步快跑，通過(guò)線(xiàn)上銷(xiāo)售渠道、及上線(xiàn)網(wǎng)上售樓處進(jìn)行銷(xiāo)售及推廣。

助力武漢，心系業(yè)主

面對疫情，1月26日中梁向武漢慈善總會(huì )捐款200萬(wàn)以及1.5萬(wàn)個(gè)N95標準及以上的口罩，為抗擊新型肺炎盡一份力。另外，公司在春節前已成立各級疫情防控專(zhuān)項小組，建立疫情預防、監控、報告及相關(guān)工作機制，分享最新疫情預防和控制的策略。

在客戶(hù)安全方面，中梁在全國服務(wù)社區開(kāi)展“心系業(yè)主，貼心‘罩’顧”的防疫行動(dòng)：包括社區宣傳、科普、組織培訓、專(zhuān)人消毒、為業(yè)主提供發(fā)放口罩、體溫計、洗手液等熱茶等暖心服務(wù)，做好上萬(wàn)戶(hù)業(yè)主的守護者。

結語(yǔ)

明確方向，迎戰2020

展望2020，李和栗預測到：在大方向的政策下，市場(chǎng)整體可能會(huì )降溫，但是幅度可控，部分地方可能出現回暖，市場(chǎng)將更加差異化發(fā)展。中梁將順應行業(yè)周期發(fā)展，投資重點(diǎn)將聚焦在一線(xiàn)、強二線(xiàn)、都市圈三四線(xiàn)、弱二線(xiàn)、強三線(xiàn)。

雖受疫情影響，但公司對今年前景并不悲觀(guān)，預期中央將在疫情受控后，會(huì )推出經(jīng)濟刺激措施，并惠及房地產(chǎn)行業(yè)。中梁將做好全方位準備，響應政府的號召，堅持主航道不動(dòng)搖，順利地度過(guò)疫情的考驗，實(shí)現高質(zhì)量穩健發(fā)展。

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